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白銀時代,房地產(chǎn)開發(fā)模式面臨轉(zhuǎn)變,地產(chǎn)開發(fā)基金助力房地產(chǎn)開發(fā)輕資產(chǎn)化。房地產(chǎn)行業(yè)城市分化加劇、行業(yè)毛利率下降、土地價格不斷上升使得房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)單個項目風險增加,對于資金需求增加,房地產(chǎn)開發(fā)商需要分散單個項目風險。地產(chǎn)開發(fā)基金化的驅(qū)動因素主要來自兩個:1)開發(fā)商需要投資更多項目來降低單項目風險,基金提供了這樣一種杠桿;2)地產(chǎn)基金相較于銀行、信托等傳統(tǒng)融資渠道,在資金使用上更為靈活,能更好滿足開發(fā)商日益增長的資金需求,目前行業(yè)內(nèi)開發(fā)商已使用地產(chǎn)基金進行輕資產(chǎn)開發(fā)。

在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié),金融產(chǎn)品助力房地產(chǎn)交易。金融產(chǎn)品對房地產(chǎn)交易的幫助主要在兩個環(huán)節(jié):1)在房地產(chǎn)銷售前,購房“寶寶類”產(chǎn)品能協(xié)助開發(fā)商進行提前蓄客,我們預計這類金融產(chǎn)品資金規(guī)?？蛇_2560億元。2)在房地產(chǎn)交易中,委托墊資、首付貸、贖樓貸、購房尾款類金融產(chǎn)品能協(xié)助房地產(chǎn)交易更順利完成。其中贖樓貸類產(chǎn)品市場空間較大,我們預計每年贖樓貸的資金需求可達696億元。

在房地產(chǎn)存量運營環(huán)節(jié),金融產(chǎn)品助力經(jīng)營性物業(yè)實現(xiàn)輕資產(chǎn)化運營。輕資產(chǎn)化有利于幫助經(jīng)營性物業(yè)持有企業(yè)專注于運營、分散風險、加速擴張,從長遠看有利于提升企業(yè)的盈利能力,而輕資產(chǎn)化的實現(xiàn)離不開REITs、房地產(chǎn)信托、售后回租等各種金融化手段的幫助。我們認為,未來經(jīng)營性物業(yè)金融化發(fā)展的前景樂觀,一方面,我國經(jīng)營性物業(yè)的市場規(guī)模很大,根據(jù)我們測算,商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、物流地產(chǎn)的年租金規(guī)模已接近5000億元;此外,伴隨政策對REITs等先進金融化工具的不斷放開,我國存量運營的金融化發(fā)展還有很大增長空間。

投資建議與投資標的

我們看好綜合實力強勁、資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)、在地產(chǎn)金融化領域有領先嘗試的房地產(chǎn)企業(yè)。在房地產(chǎn)開發(fā)基金領域推薦中天城投(000540,買入),建議關(guān)注榮盛發(fā)展(002146,未評級)、嘉寶集團(600622,未評級)、宋都股份(600077,買入);房地產(chǎn)銷售領域推薦世聯(lián)行(002285,買入),建議關(guān)注三六五網(wǎng)(300295,買入)、萬里股份(600847,未評級);房地產(chǎn)運營領域推薦東百集團(600693,增持),建議關(guān)注浦東金橋(600639,未評級)、金融街(000402,未評級)、張江高科(600895,未評級)、陸家嘴(600663,未評級)。

風險提示

房地產(chǎn)銷售不達預期。

經(jīng)濟出現(xiàn)較大波動。